Come si calcola la cedolare secca
La cedolare secca e un regime di tassazione facoltativo per i redditi da locazione di immobili ad uso abitativo. Sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di affitto. Il calcolo e semplice: si applica un'aliquota fissa direttamente sul canone annuo di locazione, senza alcuna deduzione o detrazione.
Con il nostro calcolatore puoi inserire il canone annuo, il tipo di contratto e il tuo reddito complessivo per ottenere un confronto immediato tra cedolare secca e tassazione IRPEF ordinaria.
Le aliquote della cedolare secca 2026
Le aliquote vigenti per il 2026 sono due:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4)
- 10% per i contratti a canone concordato, transitorio e per studenti universitari
L'aliquota del 10% e particolarmente vantaggiosa e si applica nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli colpiti da calamita naturali. Per beneficiarne, il contratto deve essere stipulato secondo gli accordi territoriali tra le organizzazioni di proprietari e inquilini.
Cedolare secca vs IRPEF ordinaria: quando conviene
Con la tassazione ordinaria, il reddito da locazione viene tassato al 95% (si applica una deduzione forfettaria del 5%) e si somma agli altri redditi. L'IRPEF si calcola con gli scaglioni progressivi:
- 23% fino a 28.000 euro
- 33% da 28.001 a 50.000 euro
- 43% oltre 50.000 euro
A questi si aggiungono le addizionali regionali e comunali (mediamente il 2-2,5%). Pertanto la cedolare secca al 21% conviene quasi sempre quando l'aliquota IRPEF marginale e superiore al 21%, cioe quando il reddito complessivo supera i 28.000 euro. Con l'aliquota al 10% (canone concordato), la convenienza e praticamente certa in ogni fascia di reddito.
Per un calcolo preciso dell'IRPEF sui tuoi redditi complessivi, puoi usare il calcolatore IRPEF online.
Esempio pratico di calcolo
Supponiamo un canone annuo di 9.600 euro (800 euro al mese) con contratto a canone libero e un reddito da lavoro di 35.000 euro:
- Cedolare secca: 9.600 x 21% = 2.016 euro
- IRPEF ordinaria: il reddito da locazione (9.120 euro al 95%) si somma al reddito da lavoro, ricadendo nello scaglione al 33%. Imposta: circa 3.010 euro + addizionali di circa 228 euro = 3.238 euro
- Risparmio con cedolare secca: circa 1.222 euro
Contratti a canone concordato: la scelta piu vantaggiosa
I contratti a canone concordato (3+2) offrono un doppio vantaggio: l'aliquota ridotta al 10% sulla cedolare secca e una riduzione del 25% sulla base imponibile IMU. Nei comuni ad alta tensione abitativa come Roma, Milano, Napoli, Torino e Firenze, questa combinazione rende il canone concordato estremamente conveniente sia per il proprietario che per l'inquilino.
Scadenze e adempimenti 2026
Chi sceglie la cedolare secca deve rispettare le seguenti scadenze per il versamento con modello F24:
- 30 giugno 2026: saldo 2025 e primo acconto 2026 (40% dell'acconto totale)
- 30 novembre 2026: secondo acconto 2026 (60% dell'acconto totale)
L'acconto e dovuto se l'imposta dell'anno precedente supera 51,65 euro. Il codice tributo per il saldo e 1842, per il primo acconto 1840 e per il secondo acconto 1841.
Ricorda che la scelta della cedolare secca va comunicata nella registrazione del contratto o tramite modello RLI. Durante il periodo di opzione, il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone, anche in base alla variazione ISTAT.
Cedolare secca per affitti brevi
Dal 2024 la cedolare secca si applica anche agli affitti brevi (fino a 30 giorni) con aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo immobile in poi. Questa novita interessa in particolare chi affitta su piattaforme come Airbnb e Booking, che agiscono come sostituti d'imposta trattenendo direttamente l'imposta.
